Hvad er den gennemsnitlige pris per kvadratmeter for erhvervsejendom?
Der var tal i vinden. Hårde, tørre tal, som ikke lod sig forhandle med. Ikke som en fisker kunne forhandle med havet eller en soldat med fjenden. Den gennemsnitlige pris per kvadratmeter for erhvervsejendom var hverken ven eller fjende – den var blot. I gennemsnit lød den på 807 kr. om året. Mænd i jakkesæt sad med regneark, men tallene var ældre end det. De havde rødder i mursten, i byens lunger og fabrikkernes ånde. I provinsen kunne man få kvadratmeterne billigere, men man betalte med afstanden til centrum. I byen betalte man for pulsen. For lyden af biler og hælene mod fortov. Og når mørket faldt, var det stadig 807 kr. i gennemsnit. Men ikke for alle.
Hvad er en normal kvadratmeterpris?
Der var ikke noget normalt. Ikke når man havde set forskellene. Hver bygning bar sit eget sår. Det kunne være gamle rør eller en port, der knirkede. Det kunne være ny glasfacade og hæve-sænke-borde. Kontorlokaler i centrum kunne koste 2.000 kr. pr. kvadratmeter. I udkanten kunne man finde noget til under det halve. Men man måtte kende folk, kende bygningerne. Normalen fandtes i spændet, i bredden. Ikke i midten. Den ene lejede 200 kvadratmeter for 300.000 om året. Den anden betalte det samme for 150. Det var ikke rimeligt. Det var bare markedet.
Eksempel på prisvariation
En butik i Aarhus midtby. To store vinduer. Kaffe, parfume, mennesker. Kvadratmeterprisen sniger sig op. Den samme størrelse i Holstebro. Halvt så meget. Stilhed uden for døren. Prisen følger ikke størrelsen – den følger livet omkring den. Det betaler man for. Eller man lader være.
Er der forskel på forskellige ejendomstyper?
Selvfølgelig var der forskel. Der var forskel som mellem en fiskekutter og en torpedobåd. Kontorlokaler havde lyse rum og åbne planer. De kunne koste kassen. Men ikke altid. Butikslokaler, de lå der og sugede liv. De skulle ses, ikke bare bruges. Kvadratmeterprisen steg, jo mere folk kiggede på dem. Lager og industri var noget andet. Ingen gardiner. Ingen pynt. Bare plads og funktion. Billigere, men ikke uden værdi.
Kontor
Her arbejdede folk. De talte i telefoner og skrev på tastaturer. De havde møder og kafferum. De betalte for det. For vinduet ud mod gaden, for elevatoren og receptionsområdet. Kontorlokaler var ikke bare lokaler. De var image. Prisen steg, jo flottere det så ud.
Lager og industri
Stål og beton. Ruller af plast. Lugten af maskinolie. Kvadratmeterprisen var lavere, men pladsen vigtigere. Store porte. Gode adgangsforhold. Her blev ting flyttet og opbevaret. Ingen talte om indretning. Her handlede det om rum og logistik.
Detail og butik
Skilte i vinduet. Folk, der gik forbi. Lokalet blev målt i omsætning, ikke kun i kvadratmeter. Beliggenheden bestemte prisen. Nær stationen, i gågaden, foran parkeringspladsen – priserne steg. Her kunne én kvadratmeter være mere værd end ti i et baglokale.
Hvor stor en rolle spiller geografi?
Byen er en dyre dreng. Den trækker i alle. Vil man være der, må man betale. I København steg kvadratmeterpriserne, hver gang solen stod op. I provinsen gik priserne roligere. Aarhus, Odense, Aalborg – de havde også deres tempo. Men landområderne, de talte lavmælt. Kvadratmeterne var billigere, men man måtte køre længere. Nogle sagde, det var det værd.
Storbyer vs. landområder
I København kunne en kontormand betale 2.500 kr. pr. kvadratmeter og stadig føle sig heldig. I Skive kunne samme mand få tre gange så meget for det halve. Men hvad hjalp det, hvis kunderne ikke var der? Storbyerne kostede, fordi de gav. Landområderne gav plads, men man måtte tage mere ansvar.
Regionale forskelle
Selv i byen var der forskel. Nordhavn og Sydhavn. Østerbro og Valby. To adresser, to virkeligheder. Den ene med metro, den anden med parkeringsplads. Priserne fulgte med. En ejendom i Aarhus C var ikke det samme som én i Viby. Det forstod enhver, der havde betalt regningen.
Eksempler fra markedsdata
Tallene sagde, at København var dyrest. Derefter Aarhus. Så Odense og Aalborg. I bunden lå Lolland, dele af Jylland, og områder hvor toget ikke længere stoppede. Kvadratmeterprisen fulgte lyset, bevægelsen, de steder folk ville være. Det gjorde markedet også.
Værdiansættelse af erhvervsejendomme
Prisen på en bygning var ikke, hvad den kostede at bygge. Den var, hvad folk ville betale for at være der. Og hvad de troede, de kunne tjene. Nogle så på lejeindtægten og gangede med 20. Andre diskonterede fremtiden. Men det var altid en vurdering. En mand med regnemaskine og en anden med mavefornemmelse. De endte sjældent med samme tal.
Indkomstbaseret vurdering
Lejen var livsnerven. En ejendom uden lejere var som en båd uden sejl. Man tog nettolejen, trak driften fra, så på afkastet. Fem procent, syv procent. Højere risiko, højere krav. Det var ikke svært. Men det krævede, at nogen ville leje.
Sammenligningsmetoden
Man så ud ad vinduet og hen over gaden. Hvad var den solgt for, den derovre? Samme højde, samme alder. Nogen havde givet tre millioner. Så var ens egen måske det samme værd. Eller lidt mere, hvis man var heldig.
Diskonteret cash flow
De dygtige brugte modeller. De tastede og regnede. Ti år frem. Pengestrømme og renter. Nuværdi og exit yield. Det var en metode, der krævede tålmodighed og tro. Men den ramte sjældent helt ved siden af.
Andre faktorer
Ting som lokalplan, tagets tilstand, og hvor bred vejen var. De spillede alle en rolle. Et godt område med dårligt ry kunne koste dyrt. Et dårligt område med gode naboer kunne overraske. Lejeniveauet i området og mulighederne for erhvervsudlejning – det var brikker i puslespillet. Ingen kendte hele billedet.